부의 본능 (브라운스톤)

Key messages

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1.

부자 친구의 조언이 맞았다. 누구나 실패가 먼저 있고 나중에 성공을 거두게 된다. 부자 친구도 나도 실패를 먼저 하고 나중에 성공을 했다. 정말로 부자되는 비결은 어떤 절망적인 상황에서도 절망하지 않는 데 있었다. 

 

내가 거듭되는 실패로부터 배운 교훈은 "아마추어의 투자법과 고수의 투자법은 근본적으로 다르다"는 것이다.

 

아마추어인 나의 투자 방법과 달리 고수는 '실패하지 않는 방법'에 초점을 맞춘다는 걸 뒤늦게 깨달았다. 워런 버핏은 100개의 주식 종목 중에서 열 종목을 뽑으라고 한다면 자신은 처음부터 제일 우수한 종목을 뽑아내려 하지 않을 것이라고 대답했다. 대신에 가장 나쁜 종목을 먼저 제외시킨 다음에 나머지를 가지고 궁리를 할 것이라고 했다.

 

미국의 경험 많고 성공한 한 부동산 투자자도 투자 성공법 보다는 실수를 피하는 법을 먼저 배우라고 충고한다. 부동산 고수는 투자 성공요령을 알려주는 책보다 치명적인 실수를 피하는 요령을 알려주는 책을 선호한다고 말했다.

 

손자는 이렇게 말했다. "지지 않는 것은 나에게 달려있다. 그러나 이기는 것은 상대방에게 달려있다."

 

결국 투자에서 손해보지 않는 것은 나에게 달려 있고, 내가 컨트롤 할 수 있지만 투자에서 성공하는 것은 통제 불가능한 변수들 때문에 내 마음대로 할 수 없다는 것이다. 이것이 성공의 포인트다. 마음이 급하더라도 '간편한 성공 패키지'를 멀리하고 대신에 실수하지 않는 법을 배워야 한다. 

 

 

2.

재테크 성공 요인으로는 지식보다 실행능력이 더 중요하다.

 

그러면 왜 사람들은 뻔히 아는 것을 실행하지 못하는가?

머리로는 아는데 몸이 따르지 않기 때문이다.

대부분의 투자자는 이성적으로 행동하기 보다는 감정과 본능에 사로잡혀서 재테크를 망친다.

 

길을 아는 것과 길을 실제로 가는 것은 완전히 다르다.

나의 경험으론 재테크에서 지식을 갖추기보다 실행능력을 높이는 게 더 힘들었다.

 

왜냐하면 재테크 지식이란 독서를 통해서 어느 정도 해결할 수 있으나, 실행능력은 인간이 가지고 있는 본능, 감정 그리고 인식체계 결함이라는 장해물을 극복해야 하기 떄문이다. 감정과 본능을 다스리지 못하면 책을 아무리 읽어도 소용이 없다.

 

 

3.

부자가 되는 비결은 무엇인가? 독점적 지위를 차지하면 된다. 부자 되려면, 남보다 돈을 더 많이 벌려면 수익률을 갉아먹는 경쟁자가 없어야 한다. 오늘날 자본가들은 합법적으로 독점적 지위를 차지하기 위해서 저마다 기술 개발, 특허권, 브랜드 파워, 명성을 얻으려 경쟁한다. 이처럼 독점은 부자로 가는 가장 확실한 길이다. 투자도 독점적인 지위를 가진 대상에 해야 한다. 땅이야말로 독점 그 자체다.

 

 

4.

손자는 "적을 알고 나를 알면 백번을 싸워도 지지 않는다"고 했다. 반면에 나도 모르고 적도 모른다면 백전백패라고 했다. 재테크에서도 이러한 원칙이 적용왼다.

주식시장에서 적은 누구인가? 나는 투자 초기에 주식투자를 하면서도 나의 적들이 도대체 누구인지 알지 못했다. 대주주, 애널리스트, 신문 등의 언론, 작전세력, 내부자가 바로 나의 적이란 사실을 몰랐다. 많은 수업료를 지불하고서야 적들을 동지로 착각하는 순진함을 버리게 되었다.

주택시장에서 적은 누구인가? 주식시장과 달리 주택시장의 적과 주요 경쟁자는 나와 처지가 비슷한 개인투자자들이 주류를 이루고 있다. 내가 주택시장에서 패배보다 승리를 더 많이 거둔 이유는 적들이 그다지 강하지 않았기 때문이다.

토끼와 거북이의 달리기 시합 이야기에서 당신은 무슨 교훈을 얻었는가? 거북이는 생물학적 구조상 절대로 토끼를 이길 수 없다. 현명한 거북이라면 애초에 육상 시합을 하지 말았어야 한다. 대신 수영 시합을 하자고 제안했어야 옳다.

재테크의 성공법도 마찬가지다. 이길 수 있는 싸움만 해야 한다. 적들이 나보다 강하면 싸우지 말고, 나에게 승산이 있을 때 싸워야 한다. 예를 들어보자. 나는 카지노 딜러를 언제나 이긴다. 싸우지 않는 것이 내가 카지노 딜러를 이기는 유일한 방법이다. 마찬가지 방법으로 복권에서도 늘 이긴다. 현명한 투자자라면 카지노에서 도박을 하는 대신에 카지노 주식을 살 것이다. 복권을 사는 대신에 보험회사 주식을 살 것이다. 왜냐하면 둘 다 수학적으로 이익이 증명된 사업이기 때문이다.

 

 

5.

1980년대 말의 투기 광풍을 돌아보자. 가장 먼저 오른 건 채권 가격이었다. 다음으로 주가가 올랐다. 그 다음엔 아파트에 투기 광풍이 불었다. 그 다음 땅 투자가 유행이었다. 마지막으론 그림 투자가 유행했다. 투기 바람도 순서가 있는데 해답은 언제나 하나 바로 '환금성'이다. 환금성이 가장 높은 것부터 시작해서 가장 낮은 것으로 번져가는 것이다. 환금성이 높은 순서인 채권>주식>아파트>땅>그림 순으로 오른 것이다. 

 

먼저 금리가 떨어져서 채권 가격이 급등하고 다음엔 아파트가 그 다음으로 상가 그리고 토지가 움직인다. 땅값이 오르기 시작할 때는 투기 바람의 끝이 가까워졌다는 걸 의미한다.

 

 

6.

나는 현장에서 돈을 버는 사람의 말에 귀를 기울이지, 말로만 떠드는 전문가는 신뢰하지 않는다. 당신은 자신의 이익을 위해서 투자처를 찾는 것이 당연하다고 생각하는가? 그렇다면 전문가들도 자신의 이익을 위해서 일하는 것이 당연하지 않은가? 전문가가 돈 한 푼 안 생기는데 당신을 위해서 노력할 것이라고 착각한다면 당신이 오히려 이상한 사람이다.

 

신문 방송에 나오는 전문가는 사실은 세일즈맨이다. 나는 전문가가 나오면 그들의 무슨 상품을 팔려고 하는지 살펴본다. 대개 전문가의 소속을 보면 뭘 파는지 알 수 있다. 부동산 전문가는 부동산이 최고라고 말한다. 은행의 프라이빗 뱅커 출신 전문가는 예∙적금 펀드 상품이 최고라고 말한다. 증권사 직원은 주식이 최고라고 권유한다. 모두들 자신이 파는 상품이 최고의 투자 대상이라고 한다. 공무원과 정치인도 세일즈맨이긴 마찬가지다. 그들은 표를 의식해서 집값이 안정될 것이라고 말한다. 종종 아무런 제품도 팔지 않는 것 같아 보이는 책상머리 연구소 직원이나 교수들이 전문가로 소개되기도 한다. 그러나 그들도 자신의 명성을 팔고 있다. 

 

 

7.

나는 동료나 친구가 돈을 벌거나 승진을 하면 진심으로 축하해준다. 나도 언젠가 그들처럼 성공하리라 믿기 때문이다. 돈을 번 친구에게는 어떻게 벌었는지 나에게도 한 수 가르쳐 달라고 청한다.

 

나는 자신을 위해서 남의 성공을 칭찬한다. 왜냐하면 칭찬의 이득은 칭찬한 사람에게 70퍼센트, 칭찬 받은 사람에게 30퍼센트 돌아가기 때문이다. 남의 성공에 대해 질투심을 갖고 험담을 하는 사람의 진짜 속마음은 남들보다 자신이 뒤떨어질지 모른다는 두려움이다.

 

나는 타인의 성공을 칭찬하고 축하해줌으로써 나도 할 수 있다는 자신감을 스스로 불러일으킨다. 또 나는 절대로 부자를 욕하지 않는다. 부자에 대한 부정적인 생각이 스스로 부자가 되는데 방해된다고 믿기 때문이다.

 

 

8.

내가 좋아하는 말로 "자극과 반응 사이에는 공간이 있다"라는 말이 있다. 대부분의 사람은 자극에 대해서 본능적으로 반응한다. 배고프면 먹고, 예쁜 물건 보면 산다. 그러나 성공한 사람과 부자들은 자극에 대해서 본능적인 반응을 보이지 않는다. 이런 사람들의 자극과 반응 사이에는 공간이 있다. 공간에는 자유의지가 있다. 자유의지가 있기에 배고파도 참을 줄 알고, 예쁜 물건이 들어와도 안 사고, 놀고 싶어도 일한다. 결국 부자가 되고 싶다면 자극과 반응 사이에 공간을 확보하고 인생을 주도적으로 끌고 나가야 한다.

 

 

9.

마녀 환상 대신에 진짜 현실을 보아야 한다. 부동산이 오르는 건 투기꾼 때문이 아니라 저금리 때문이다. 빈익빈 부익부 현상이 나타나는 건 부자들의 착취때문이 아니라 원래 자본주의가 그러하기 떄문이다.

 

똑같은 시간을 일했지만 똑같은 월급을 받지 못하는 게 억울한 일이 아니다. 예전에 값이 같았던 아파트라고 해서 똑같은 속도로 오르지 않는 게 자본주의 시장의 게임 룰이다. '돈 버는 기계'를 장만하지 못하면 스스로 '돈 버는 기계'로 전락해야 하는 게 자본주의 게임의 룰이다.

 

부자가 되려면 마녀 환상에서 벗어나 빨리 자본주의 게임의 룰을 배워라! 환경에 적응하지 않으면 자연은 용서하지 않는다.

 

 

10.

내집마련은 어디에 하는 게 좋을까? 지방보다는 수도권이 좋고, 수도권보다는 서울이 좋고, 강북보다는 강남이 좋으며, 강남에서는 서쪽보다 동쪽이 좋다. 부자들이 살거나 향후 살 만한 지역 근처에 살아야 집값이 오른다. 왜냐하면 자본주의 체제는 잘사는 사람은 더 잘살게 되고, 잘사는 사람이 많은 지역에는 각종 서비스와 편의시설이 앞다투어 들어서기 때문이다.

 

 

11.

아파트가 너무 오른 게 아니라 사실은 돈 가치가 떨어진 것이다. 2004년을 기준으로 보면 1988년에 비해 돈은 아홉 배가 늘었다. 그동안 아파트 가격은 세 배가 되었다. 그러니 아파트 가격이 오른 게 아니라 돈 가치가 떨어진 것이다.

 

돈은 어떻게 찍어내는가? 은행에서 개인들에게 대출을 해주면 돈이 늘어난다. 정부가 국민들로 하여금 땅 파는 공사를 시키고 대가로 돈을 지불해도 돈이 늘어난다. 또 수출업자가 수출로 번 달러를 한국은행에서 원화로 바꾸면 돈이 늘어난다. 최근에는 가계대출이 급증하여 시중에 돈이 많이 풀렸다. 그래서 부동산 가격이 오른 것이다.

 

 

12.

하이젠베르크의 불확정성의 원리가 나에겐 복음과도 같았다. "인간의 운명과 미래는 확정되어 있지 않으며, 누구나 노력하면 부자가 될 수 있다." "부자와 가난한 자는 타고나는 것이 아니다." 얼마나 기쁜 소식인가? 나는 사주팔자, 관상, 수상이란 감옥에서 탈출하게 된 것이다. 미래와 인생이 운명의 굴레에서 벗어나 자유롭다는 것을 과학적으로 확인시켜준 사람이 바로 하이젠베르크다. 나는 부자가 될 수 있다는 믿음이 흔들리면 언제나 '불확정성의 원리'를 다시 읽고 자신감을 되찾곤 했다.

 

불확정성의 원리란 무엇인가? 양자의 위치와 운동량(속도)을 동시에 확정할 수 없다는 것이다. 양자의 위치를 정확히 할수록 운동량(속도)이 불명확해지고, 운동량을 정확히 측정하려면 위치가 불명확해진다. 이러한 현상은 관측 장비가 불완전하거나 정밀하지 않아서가 아니라 양자의 속성이 본래 그렇다는 것이다. 이러한 양자의 불확정성 때문에 양자가 미래에 어떻게 움직일지 예언할 수 없다. 즉 양자의 미래는 확정되어 있지 않다는 것이다. 결국 하이젠베르크의 불확정성의 원리에 따르면 미래란 확정되어 있지 않기에 예견할 수 없고, 그렇기에 정해진 운명이란 없다. 

 

 

13.

하고 싶은 행동, 꼭 해야 하는 일은 즐거움과 연결시켜라. 저축 목표를 달성했을 때 상으로 좋아하는 음식을 먹게 되거나 칭찬을 받게 되면 우리는 저축을 좀 더 잘할 수 있게 된다. 단순한 예에 불과하지만 이렇게 즐거운 보상과 연결시키면 저축하기가 한결 쉬워진다.

 

저축에 성공한 많은 사람들은 유혹이 있을 때마다 통장을 꺼내보거나 나중에 부자가 된 자신의 모습을 상상하며 유혹을 물리쳤다고 한다. 이런 방법이 효과가 있는 이유는 무엇일까? 두뇌의 작동 원리 때문이다.

 

두뇌는 어떤 행동이나 경험에 대해서 단지 두 가지만 묻는다.

 

첫째, 이것은 고통스러운 것인가, 즐거운 것인가?

둘째, 고통을 피하고 즐거움을 얻으려면 어떻게 해야 하는가?

 

두뇌는 모든 경험(행동)을 고통과 즐거움으로 구분한다. 그리하여 고통으로 기억된경험(행동)은 다시 하지 않도록 피하게 만들고, 반대로 즐거움으로 기억된 경험(행동)은 되풀이하도록 지시한다. 즐거운 행동을 되풀이할 때마다 그것에 연결된 뇌의 신경회로는 더 강화되고 굵어지게 되고, 여러 번 반복하다 보면 나중에는 습관처럼 행동하게 된다.

 

 

 

 

 

what

부동산

 

where

종이책

 

when

24.10.3 ~ 10.11