앞으로 3년 무조건 올라가는 곳 알려드립니다 (김인만)

Key messages

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1. 

서울 강남을 규제하니 규제를 피해 마용성과 흑석 등 서울 내 인기 지역으로 수요가 유입되고, 다시 규제하면 강북과 경기 수원, 성남, 안양 등 수도권 남부권역으로, 또 규제하면 부천, 인천, 남양주 등 수도권 외곽지역으로, 다음은 부산, 대구, 울산, 광주 등 지방 광역시로 갔다가 창원, 포항, 여수 등 지방 중소도시까지 투자수요가 이동하면서 아파트 가격이 오른다. 

 

서울과 지방의 아파트 가격 차이가 크게 벌어지면 지방이 저평가된 것이고, 반대로 차이가 줄어들면 서울 아파트 시장이 저평가된 상황이다. 이러한 서울과 지방 아파트 가격 차이의 흐름을 주시하면 아파트 투자 타이밍을 잡을 때 도움이 될 것이다.

 

 

2.

출산율과 인구의 감소가 바로 집값 하락으로 이어지지는 않는다. 오히려 실제 부동산을 살 능력이 있는 경제활동 가능 연령층인 40대~60대의 변화를 눈여겨보아야 한다. 출산율이 줄어들어도 주택구매연령까지 성장하려면 30년 정도 시간이 필요하다. 

 

30년 후 부동산 시장이 현재처럼 투자 수요가 충분할지 의문이다. 지역별 양극화의 심화로 일자리와 인프라가 잘 갖춰진 서울 수도권과 광역시는 인구 유지가 가능하겠지만, 지방 중소도시들은 인구 소멸을 걱정해야 할 수도 있다.

 

서울이나 경기도, 인천 등 수도권 전체로 보면 인구는 늘어나고 있다. 

 

 

3.

가장 강력한 규제 완화는 규제지역 해제로 세금 부담을 줄여주고 더 나아가 5년간 양도세 면제(양도세 특례)와 DSR 대출 완화 카드다. 혹시라도 향후 부동산시장이 다시 침체가 되어 거래 활성을 위한 양도세 한시적 면제나 DSR 대출을 풀어주는 대책이 나오면 용기를 내어 저가 매수의 기회로 활용하는 것이 좋다.

 

 

4.

정부가 마지막까지 아끼다가 내놓는 카드가 5년간 양도세 면제, 양도세 특례다. 양도세 특례는 바닥을 지나가고 있다는 가장 강력한 시그널이다. 정부가 깊숙이 숨겨둔 가장 아끼는 마지막 카드인 것이다. 한시적 기간 내 9억원 이하 신규 또는 미분양 주택을 구매하거나 1세대 1주택자가 보유한 9억 원 또는 85m 제곱 이하 주택을 구매하는 경우 5년간 양도소득세를 면제해 주는 정책이다. 이 정책은 IMF 외환위기 때 나왔고 박근혜 정부 시절 2013년 4월 1일 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책에서도 등장했다.

 

 

5.

기준금리 인하가 시작되면 일시적으로 투자수요가 유입되겠지만, 궁극적으로는 기준금리가 시장에서 원하는 수준인 1~2% 수준으로 내려와야, 2~3% 수준의 대출금리가 등장하고 주택구매능력이 개선될 것이다.

 

국가 경제위기 상황이 아니라면 한국은행은 0.25%p의 베이비스텝으로 기준금리를 변동하는 만큼 3.5%에서 시장이 원하는 1%대까지 내리려면 6~8번의 기준금리 인하를 단행해야 한다. 인하에도 1~2년이란 시간이 필요하다는 의미다.

 

 

 

 

 

 

what

부동산

 

where

밀리의 서재

 

when

24.5.30 ~ 6.2