진짜 돈 되는 토지 투자 노하우 (김용남)

Key messages

✔︎ 토지 개발이 토지 투자의 핵심이다.

✔︎ 토지에는 시세가 존재하지 않기 때문에 그 가치를 제대로 파악해야 하며, 매도가는 스스로 정하면 된다.

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1. 

나는 토지개발업자로 소액을 투자한다. 1년에 보통 20개 정도의 토지를 매입하고, 1년 되는 시점에 매도한다. 많은 사람이 토지를 개발하는 것이 아주 어렵다고 생각해서 쉽게 도전하지 못하지만, 이 세상에 쉬운 일은 아무것도 없다. 현실적으로 소액으로 토지 투자가 가능한 것은 공동 투자 시스템 덕분이다. 여러 사람이 함께 투자하므로 정확한 안전장치를 두고 함께 투자한다면 이만큼 훌륭한 투자 방식이 없다.

 

2.

지금까지 많은 토지를 매입하고 빠른 시간 안에 매도했다. 이런 일이 가능했던 이유는 토지를 개발했기 때문이다. 만약 토지를 매입한 다음 아무것도 하지 않았다면 빠른 시간 안에 수익을 올리는 일은 불가능했을 것이다. 17년간 나는 토지가 무엇인지, 어떻게 해야 토지를 매입해서 빠른 시간 안에, 높은 금액으로 매도할 수 있는지를 배우게 된 것이다. 적은 돈으로 토지를 매입하기 위해서는 개발행위허가를 이용하고 토지를 매입하는 절차를 알아야 한다. 토지를 가공하는 기술을 습득할 때는 얼마나 효율적으로 가공할 수 있을지에 집중해야 한다. 이것이 곧 수익으로 이어지기 때문이다. 

 

 

3.

10명의 투자자가 1,000평의 땅을 같은 금액을 투자하여 사는 경우를 예로 들면, 공동 등기는 10명의 투자자가 공동명의로 재산권을 행사하는 경우를 말한다. 따라서 투자자 중 한 명이 매도를 원한다면, 모든 공유자가 이에 동의해야 가능하다. 즉, 매매 절차가 복잡하므로 토지 투자에서는 꺼리는 방식이다. 반면, 지분 등기는 투자자 개개인이 소유한 100평에 대해서는 나머지 9명의 동의가 없어도 매도가 가능하다. 

 

 

4.

그동안 많은 땅을 사고 매도하는 과정에서 여러 얘기를 들었지만, 가장 많이 들었던 말이 “이 동네 시세가 얼마인데, 그 땅 너무 비싸게 파시는 거 아니에요?”라는 것이다. 그러면 다음과 같이 설명한다.

“이 땅은 2차선 도로변이지만 가·감속 차선 공사가 필요 없습니다. 지목 또한 장으로 이미 개발행위 준공을 득한 토지입니다. 면적도 개발 부담금 대상이 아니기에 건물을 지어도 세금이 나오지 않습니다. 시골 지역에 도로변에 붙어 있는데다가 지목이 장이고 면적도 얼마 되지 않는 땅이 과연 어디에 있을까요? 어떤 땅과 비교했을 때 비싼 건지 알려주시겠어요?”

 

이렇게 말하면, 얘기를 듣고 보니 비싼 편이 아니라고 인정한다.

이렇듯 토지는 시세라는 것이 없다. 땅마다 제각각 용도 지역이 다르고 땅의 생김새라든지 현장 상황이 모두 다르므로, 아파트처럼 시세를 매길 수 없다. 토지 투자를 하는 사람들은 대부분 땅이 언제 팔릴지 궁금해한다. 물론 땅의 매도 시점을 쉽게 예상하긴 힘들지만, 한 가지는 명확하다. 그것은 ‘내가 산 땅이 어느 정도의 가치를 가지고 있는지’ 파악해야 한다는 것이다.

내가 토지를 매수할 시점에 그 토지의 가치를 정확히 파악하고 땅을 매입한다면, 그 토지가 매도될지 말지를 걱정할 필요는 없다. 토지는 분명히 매도될 것이니, 그 시점을 예상하기만 하면 된다. 사람들이 시세보다 비싸다며 안 팔릴 거라고 말하는 경우도 많지만, 나는 땅의 가치를 부각시켜서 설명하고 항상 남들이 팔리지 않을 거라고 한 금액에 매도했다. 그 과정에서 토지에는 시세가 존재하지 않으며, 좋고 나쁨이 있을 뿐이라는 사실을 깨달았다. 시세가 존재하지 않기에 토지의 가치를 발견하고 매입했다면, 얼마에 팔 것인지는 주위 사람이 아닌 내가 정하는 것이다.

 

 

5.

토지의 공시지가는 토지의 시세와는 전혀 상관없으며, 나라에서 세금을 걷기 위해 정해놓은 것이라고 생각하면 된다.

 

건물을 지을 수 없는 토지는 현실적으로 매도하기 힘들다. 그렇다면 토지를 매수할 때 어느 토지를 매수할 것인지 한 가지 기준이 분명해진다. 매입하려는 토지가 건물을 지을 수 있는지 알아보고, 건물을 지을 수 있다면 매입하고 건물을 지을 수 없다면 매입하지 않는 것이다. 이것이 토지 투자에 있어서 가장 기본적인 원칙이 된다. 

 

 

6.

2차선 도로변에 네모반듯한 농지가 있는데, 비싸게 팔 수 있겠냐고 묻는 사람이 있었다. 그래서 나는 서류를 분석하기 시작했다. 도로변에 접한 전으로, 도로변과 평행한 상태였기 때문에 성·절토의 양이 거의 없었고 그에 따른 구조물 또한 필요하지 않아 개발하는 데 토목공사 비용이 거의 들어가지 않을 것으로 판단되었다. 또한 2차선 도로변이었기 때문에 여러 가지 용도의 건축물이 들어설 수 있었다. 따라서 비싼 가격에 매도할 수 있을 것 같았다.

그런데 토지이용확인원을 열람해보니, 보전관리지역이었다. 보전관리지역은 건폐율 20%인데다 들어설 수 있는 건축물이 아주 제한적이므로, 2차선 변을 이용해야 하는 식당이나 진입 도로 조건을 매우 중요하게 여기는 제조장 등은 만들 수 없다. 한마디로 말해, 토지의 모양이나 위치 조건은 좋지만, 토지이용계획상 보전관리지역이라 건축물이 매우 제한적이고 건폐율 또한 20%밖에 되지 않아서 서류상으로 볼 때 활용 가치가 없었다. 결국 좋은 값에 매도하기 힘들다고 말했다.

좋은 토지를 고르려면 현장 모습도 매우 중요하지만, 서류상 어떠한 건축물이 들어올 수 있는지, 건폐율이 몇 %인지에 따라 땅의 가치가 달라질 수 있음을 잊지 말아야 할 것이다. 토지에 투자할 때는 건물을 지을 수 있는지 여부를 해당 시·군·구에 꼭 문의해보고 매입을 결정해야 한다.

 

 

7.

토지에 투자하면서 정책에 의존하기보다는, 토지를 매입해서 빠른 시간 내에 매도하기 때문에 오로지 실수요자만을 대상으로 한다. 토지 개발이라는 투자 방식은 원형의 토지를 매입해서 가공이라는 절차를 거친 뒤 실수요자만을 위한 부지로 조성해서 단기간 안에 토지를 매도하는 것이다. 많은 수익을 거두지 못할 수도 있지만, 빈번한 거래가 이뤄지는 적극적인 투자를 하고 싶었다.

 

 

8.

어떤 토지가 팔릴까? 2차선 도로변에 지목상 답이 있다고 하자. 2차선 도로는 도로법상 도로이기 때문에 건물을 지으려면 가·감속 차선 공사가 이루어져야 한다. 또 논으로 쓰이고 있으니 도로보다 현저히 낮아서 부지를 조성하려면 많은 비용이 들 것이다. 하지만 2차선 통행량이 아주 많고 인근에 주택 단지도 형성되어 식당이나 카센터가 들어서면 장사가 잘될 것 같다면 어떨까? 매도 금액에 따라 시기가 달라질 뿐, 결국에는 팔릴 것이다.

이처럼 팔리는 땅은 따로 있다. 투자자라면 개발 계획이 수반되어야 매입할 것이고, 실수요자라면 토지가 처해진 상황에 따라 매입할 것이다. 파는 사람 입장에서 얘기한다면 개발 계획이 있어야 토지를 팔 수 있다. 즉, 토지의 상황이 사람들이 이용하기 좋아야 팔릴 거라는 말이다. 그러니 사려고 하는 토지가 팔릴 만한 가치를 가지고 있는지 먼저 따져야 한다. 이것이 바로 토지 투자의 핵심이라고 얘기해도 과언이 아니며, 그런 것을 알아볼 수 있는 실력을 길러야 한다. 

 

 

9.

나대지는 ‘지목이 대지이면서 건축물이 없는 땅’을 말하고, 부지란 ‘지목이 전, 답, 임야이면서 개발행위허가를 득하고 토목공사를 완료한 땅’을 가리킨다. 흔히 볼 수 있는 전원주택 부지나 공장 부지 등은 지목이 전, 답, 임야이면서 개발행위허가를 주택이나 공장으로 득하고 토목공사가 완료된 땅이다. 그런데 부지는 대지가 아니므로, 건물을 다 지은 후 토목 준공을 받아야 한다. 

 

 

10.

 

 

 

 

 

 

 

 

what

부동산, 토지

 

where

밀리의 서재

 

when

24.3.7