난생처음 토지 투자 (이라희)

Key messages

✔︎ 용도 지역 이해의 중요성

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1. 

임야는 작은 평수가 인기가 높다. 대단위 임야는 감당할 수 있는 사업자를 만나야 하므로 팔기 쉽지 않다. 필자가 권하는 평수는 500평 미만이다. 500평 미만 땅은 쓸모 있고 인기가 많아 ‘황금 필지’로 표현하기도 한다. 지가가 올랐을 때 500평 미만 땅은 거액이 없더라도 매입할 수 있어 서로 사려고 경쟁이 붙는다. 따라서 500평 미만 땅은 더 큰 희소가치가 부여되며 더 높은 가격을 받는다.

 

 

2.

땅은 현재 모습으로 접근하면 실패하기 십상이다. 모양보다 입지에 집중해야 한다. 무엇을 하기에 적합한 입지인지 용도와 개발 가능 여부만 판단하라. 현재 모습이 아니라 미래의 쓰임새와 활용가치가 돈을 만들어준다. 

 

 

3.

다음은 필자가 첫 토지 투자의 신세계에 빠진 계기다. 1억 원을 주고 산 땅을 3억 원에 되팔고 나오고 3억 원을 주고 산 땅을 10억 원에 되팔고 나오는 것을 목격한 것이다. 토지 투자에서 3배 수익률은 쉽게 이룰 수 있기 때문이다. 

 

필자는 ‘1억 원을 모으는 대신 천만 원짜리 땅 1억 원어치를 사자.’라는 생각을 가졌고 필자에게 주어진 기회들에 감사하며 긍정적인 생각을 가졌다. 그렇게 필자는 적은 금액이지만 10개가 넘는 등기를 소유하게 되었고 하나씩 돈 있는 분들의 땅에 묻어 산 땅들은 3~10배 목돈으로 통장에 들어왔다. 지금 생각해보면 1억 원이 없어 오기로 시작한 ‘작은 땅이라도 개수로 승부하자.’라는 열정이 기쁨으로 돌아온 것 같다.

 

필자는 종잣돈이 작다고 포기하지 않았다. 종잣돈을 불릴 생각밖에 없었다. 그러면서 다짐했다. ‘이번에는 이 평수밖에 못 사지만 빨리 돈을 벌어 사장님의 나머지 땅도 모두 사버려야지. 내가 산다고 말하면 싸게 주시지 않겠어?’라며 필자의 삶을 더 열정적으로 만들어주었다. 무조건 종잣돈 규모부터 키워야 한다. 1억 원은 쉽게 만들어질 자본은 아니지만 1천만 원은 누구나 쉽게 만들 수 있는 자본이다. 1억 원이 없어 매번 기회를 포기하기보다 1천만 원씩 토지 등기 10개를 만들어라. 자본력이 약한 이들이 100억 부자가 될 현명한 방법이다.

 

 

4.

우리나라 토지는 총 28개 지목으로 분류된다.(부록 참조) 그런데 토지로 돈을 벌고 싶다면 알아야 할 것이 있다. 지목에 연연하지 말라는 것이다. 간혹 지목에 연연하는 이들이 있는데 지목은 보이는 현황일 뿐이다. 정작 중요한 것은 그 땅의 개발 가능한 쓰임새 여부의 확인이다. 흔히 용도지역으로 표시된다. 흔히 ‘임야는 무조건 나무를 키워야 하고 밭은 무조건 농작물을 재배해야 한다.’라고 생각하는데 임야든 논밭이든 중요한 것은 지목이 아니라 개발행위 여부를 결정하는 용도지역이라는 사실을 알자. 

 

 

5.

토지 투자 3대 원칙

1. 수익성: 처음부터 돈이 될 땅을 사라.

2. 안정성: 원금이 떨어질 일이 없는 땅을 사라.

3. 환금성: 사람이 몰려올 곳에, 건축행위에 문제가 없는 땅을 사라.

 

 

6. 

토지 투자를 처음 시작할 때 ‘장사가 될 곳은 투자할 곳, 장사가 안될 곳은 투자하지 말아야 할 곳’이라는, 단순하지만 명쾌한 논리로 토지를 권리분석해 투자 실패를 한 적이 없다. 장사가 될 곳인지 아닌지는 결국 사람 수에 달려 있다. 이렇듯 부동산 투자에서 ‘인구 분석’은 투자 여부 결정에서 절대적으로 중요한 분석요소다.

 

 

7.

정부가 SOC(사회간접자본) 사업을 하려는 곳에는 굳이 떠들지 않더라도 매년 투자자가 몰린다. 신규 도로, 전철, 철도, 항만, 공항, 고속도로 IC 등 필요에 의해 매년 수십조 원을 토지에 쏟고 있다. 예산을 쏟는 곳마다 어김없이 추가 개발 이슈를 몰고 온다. 기업이든 산업단지이든 관광지이든 사람들을 몰고 온다. SOC 사업이 지속적으로 이루어지는 지역이 있다면 미래 성장 가능성이 있는 지역으로 이해하라. 미리 기반시설을 깔고 있기 때문이니 정부가 돈을 쏟아붓는 곳을 유심히 관찰하라.

 

 

8.

◆ 용도지역 이해의 중요성
1. 건축행위 자체의 제한사항이 다르다. 
2. 건폐율, 용적률이 다르다. 


용도지역 지정 종류에 따라 ‘토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이’ 등이 영향을 받는다. 이는 곧 토지가격에 직접적인 영향을 미친다. 되팔 때도 가치 차이가 크다. 좋은 용도지역 선점은 환금성을 보장해주므로 환금성이 뛰어난 용도지역을 선점해야 한다. 

 

 

9.

대한민국의 모든 토지는 도시지역과 비도시지역으로 나뉜다. 

도시지역 : 주거지, 상업지, 공업지, 녹지 4가지다. 
비도시지역 : 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 3가지다. 

투자 목적으로 토지를 매입할 때 비도시지역 중 도시화 예정지역의 매입은 변치 않는 토지 투자 성공법이다. 비도시지역 중 도시가 개발될 때 맨 먼저 쓰이는 것이 관리지역 땅이다. 1단계 관리지역 > 2단계 농림지 > 3단계 자연환경보전지역 순으로 개발되지만 농림지나 자연환경보전지역 땅이 나쁜 것은 아니다.

 

생산관리지역과 보전관리지역의 건폐율이 20%, 용적률이 80%이지만 계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%이므로 토지이용도 면에서 2배의 투자가치가 있어 가격도 최소 2배 이상 차이가 난다.

 

 

10.

“투자하면 큰일 날 거 같습니다. 온통 반대한다는 현수막이 걸려 있습니다.”라고 전화가 온다. 필자의 대답은 “희소식이네요. 그냥 사면 되겠네요.”이다. 원래 개발 시작 전, 통과의례이기 때문이다. “◯◯◯이 웬 말이냐, 웬 말이냐!”라는 현수막은 그 지역을 매력적으로 생각하는 사업체들이 들어오기 위해 조율 중인 것으로 이해하라. 개발을 당하는 입장에서는 많은 보상금을 받아내고 싶다는 것을 알면 된다. 또한 시끄럽게 민원을 넣어야 원주민의 요구를 더 들어주기 때문이다. 그러니 개발 반대 현수막을 보면 겁부터 먹지 말고 그 지역에 어떤 매력적인 요소로 이슈가 되고 있는지 확인하라. 대기업 입주나 대형 관광지개발 협의 등 엄청난 정보를 얻기도 한다.

 

 

11.

임야(林野), 전(田), 답(沓) 등을 ‘대지(垈地)’로 지목 변경해 매물로 내놓기도 한다. 임야나 전, 답보다 대지 시세를 더 쳐주어 2~10배까지 차이가 난다. 하지만 토지 투자를 처음 하는 이들 중 대지가 더 좋다는 말만 듣고 비싼 가격에 대지를 매입하는 경우가 있는데 공시지가 차이가 많이 난다. 결국 세금이 많이 차이가 난다. 똑같은 입지에 전(田)이냐 대지(垈地)냐에 따라 가격차가 심하다면 차라리 원지(전, 답, 임야 등)를 매입해 되팔기 직전에 지목을 대지로 변경할 것을 권한다. 

 

 

 

 

 

what

부동산, 토지

 

where

밀리의 서재

 

when

24.3.5